(서울=연합뉴스) 윤선희 선임기자 = ＃ 대한민국에서 '부동산 투기공화국'이라는 자조 섞인 오명이 뿌리내린 지 40여 년이 흘렀다. 부동산 불로소득 신화는 1960∼1970년대 강남 개발과 복부인의 등장으로 싹을 틔웠다. 결정적으로 전 국민을 투기 광풍으로 몰아넣은 것은 저달러·저유가·저금리 등 3저 호황으로 유동성이 폭발한 1980년대 말이다. 1986∼1988년 올림픽 특수와 무역 흑자로 시중에 풀린 돈이 땅과 아파트로 쏠렸다.

집값과 전셋값이 몇 달 만에 두세배씩 뛰었고 치솟는 전셋값을 감당하지 못해 일가족이 연쇄적으로 목숨을 끊는 비극이 빚어지기도 했다. 시민단체와 언론은 "이 나라는 민주공화국이 아닌 투기공화국으로 전락했다"고 규탄했다. 당시 노태우 정부는 1989년 분당·일산 등 1기 신도시의 200만 호 주택건설과 토지초과이득세, 택지소유상한제, 개발이익환수제 등 이른바 '토지공개념 3법'을 내놓기에 이른다.

그러나 외환위기 이후의 규제 완화와 수도권 집중, 저금리 유동성이 맞물릴 때마다 부동산 불패는 '기득권 카르텔'로 부활했고, 매번 청년 세대에 좌절감을 안겨주면서 자산 격차가 사회적 신분 차이로 굳어졌다.

(서울=연합뉴스) 한종찬 기자 = 정부가 내년 세제 개편안을 통해 비거주 1주택자와 초고가 주택 소유자 등의 종부세를 대폭 높이겠다는 방침 등을 밝힌 가운데 11일 서울 서초구의 한 부동산 중개업소 앞에 매물 시세표가 게시되어 있다. 2026.8.11 saba@yna.co.kr

＃ 서울 아파트 시장이 거대한 변곡점에 왔다. 서울 아파트 매매가격은 지난해 2월 이후 17% 올랐고, 이번 주까지 오르면 문재인 정부 시절의 역대 최장 상승 기록(85주)을 다시 세우게 된다.

그러나 최근 강남불패에 금이 가기 시작하면서 80주 넘게 이어진 상승 랠리의 종착역도 멀지 않았다.

시장 상승을 주도하던 강남 3구(서초·강남·송파)가 하락세로 돌아섰다. 강남·서초가 6주 연속 하락세를 이어갔고 송파의 낙폭도 커졌다.

이런 하락 전환은 '강남불패' 신화에 균열이 생겼음을 시사한다.

정부가 2030년까지 공적주택 119만 호를 공급하는 주거안정플랜을 발표하자 이재명 대통령이 유엔총회 순방길에서 "강남불패, 부동산 투기공화국은 이제 과거의 이야기가 될 것이며 반드시 그래야 한다"고 못 박았다. 이는 땀 흘려 일하는 노동의 대가보다, 불로소득이 심리적인 개인의 계급이 돼온 대한민국 현대사의 일그러진 모습을 직접 겨냥한 것이다.

＃ 강남 3구에서 시작된 가격 조정은 서울 아파트 가격이 변곡점에 왔다는 것을 시사한다.

다주택자와 고가 1주택자를 겨냥한 세제 개편안 및 대출 규제, 금리 인상이 빚내서 아파트를 사면 무조건 남는다는 '레버리지(차입) 투기' 공식의 작동을 멈춰 세운 것이다. 금리 상승 부담 속에서 세제 부담이 가중되면서 부동산 기대수익률은 급격히 낮아지고 있다.

강남3구의 약세가 마포, 용산, 성동 등 이른바 한강벨트에 이어 서울 외곽과 수도권으로 번지는 것은 시간문제다. 뒤늦게 가격 상승을 이끈 중저가 아파트의 '키 맞추기'도 관망세가 확산하면 조만간 끝날 가능성이 있다.

민간 입주 물량 부족과 전셋값 상승, 여전한 시중 유동성으로 2022∼2023년과 같은 가격 폭락 현상이 재현되지 않을 수도 있다.

하지만 이미 서울 아파트시장은 거래절벽 상황에 직면했다. 매물은 빠른 속도로 늘어나는데, 수요자들은 섣불리 매수에 나서지 않는 것이다. 호가가 지속적으로 낮아지면서, 불패 인식이 회의로 바뀌는 장기 가격 조정의 하락 국면이 나타날 수 있다.

(서울=연합뉴스) 류영석 기자 = 서울 아파트값 상승에 따라 중위권 이하 지역에도 국평(전용 84㎡) 기준 10억원을 넘나드는 전세가 나타나는 가운데 20일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 이날 한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 전세 누적 상승률은 9월 둘째 주 기준 7.79%로 작년 같은 기간(1.16%)의 약 4.7배를 기록했다. 이는 연간 상승률 기준으로도 이미 작년(3.77%)의 2배를 넘어선 수준이고, 전세 물량 부족 등 영향으로 전세난이 심했던 2015년(10.79%) 이후 가장 높다. 2026.9.20 ondol@yna.co.kr

＃ 부동산 이슈는 추석이나 설 명절에 오랜만에 고향에서 만나는 가족이나 친척들이 나누는 대화의 단골 주제가 될 정도로 우리 사회를 지배했다.

그러나 주택은 부를 증식하기 위한 수단이 아니라, 삶을 영위(거주)하는 기본 인프라이다. 어느 동네에서 어떤 유형의 주택에 거주하는지가 개인의 계급을 결정하는 잣대가 돼서는 안 된다. 주택을 통한 자산 증식이 신분과 불평등을 재생산하는 도구가 되는 사회에는 미래가 없다.

이번 하락 전환이 대한민국이 오랜 '투기 공화국'의 오명을 벗고 생산적인 사회, 정상화로 돌아가는 계기가 돼야 한다.

대규모 공적주택 확충과 보편형 공공임대라는 물리적 공급 신호가 나오고 투기 수요를 억제하는 세제와 금융의 원칙이 유지된다면 이번 강남3구의 조정이 체질 개선의 시작이 될 수 있다. 이번 추석에는 모두가 살아가는 이야기를 나누면서 정성스럽게 만든 음식을 나누며 몸과 마음을 살찌우는 건강한 시간이 되기를 희망한다.

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